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いい土地と悪い土地の見分け方!

いい土地と悪い土地の見分け方!

家を建てる際、まず用意しなければならないのは土地です。

どのように素晴らしい家を設計したとしても、その家の価値は土地によって大きく左右されてしまいます。

土地次第では、せっかくの家も台無しになることがあるのです。にもかかわらず、いい土地を探すのは簡単なことではありません。
そこで、この記事では、いい土地と悪い土地の見分け方について解説していきます。

なぜ土地選びが重要なのか

土地探しは、家を建てるための第一歩です。

自分の家を持とうと考えたとき、間取りや外観、内装などデザイン面について興味を抱く人は多いかもしれません。ところが、どのような家を建てたとしても、そこがいい土地でなければ住みにくくなってしまうこともあります。土地とは地盤そのものであり、同時に住環境も含まれます。例えば、脆弱な地盤だと知らずに土地を購入した場合はどうでしょうか。新築のうちはなかなか気づきにくくても、年月が経過するうちに家が傾いてしまうなどとということもあり得ます。

災害が多い地域や、もとは湿地帯で埋め立てた土地などは地盤が緩い傾向が見られます。通常、埋め立てが行われた土地はしばらく寝かせておき、少しずつ地盤を固めていくのが一般的です。ところが、中にはしっかり固められていない土地もないとは言い切れません。または、後から住環境にふさわしくない施設が建設されるということもあるでしょう。一旦土地を決めてしまえば、簡単に移住することは難しくなります。家は大きな買い物です。その基盤となる土地選びをおろそかにしてはいけません。

良い土地の条件とは

では、いい土地とはどのような土地なのか、いくつか条件をあげてみましょう。

まず、地盤が丈夫なことです。前述したように、脆弱な地盤に家を建ててしまうと少しずつ傾いてしまうこともあります。状況によっては、壁にひびが入るなど家の基本的な構造に悪影響が出る場合もあります。そもそも、自然災害による被害が多発してきた土地なら、水害や土砂崩れなどが起こることも想定されます。


災害が起こっても大きな被害に及ぶことがなく強い土地であることが重要です。そして、住環境も外すことはできません。
近隣の環境はもちろんですが、日当たりも大切な住環境です。さらに、土地といえば隣接している家との境界線についても明確であることが求められます。境界線があいまいである場合、あとでトラブルになる可能性も出てきます。

このように、いい土地の条件にはさまざまなものがあげられます。

地盤が丈夫である

いい土地の条件の一つに強い地盤であることがあげられます。

地盤が脆弱であれば、その上に建てる建物にも大きな影響を及ぼしかねません。脆弱な土地とは、一般的に緩い地盤を指します。

地盤に脆弱性が見られる場合、地震や豪雨などで被害が出やすい傾向にあります。例えば、地震の揺れによって土地そのものが傾いてしまうこともありますし、建物にも被害が出やすいでしょう。また、豪雨による浸水や陥没してしまうケースも見られます。

そもそも地盤が丈夫であれば、たとえ自然災害にみまわれても大きな被害に及ぶことはありません。日本は地震が多い国ですから、規模によっては多少なりとも被害が出ることはあります。しかし、地盤が強ければ、せいぜい物が落ちる程度であったり電気や水などライフラインに影響が出たりする程度で済みます。地盤がしっかりしていれば自然災害が起こっても回復しやすく、長期にわたって生活に支障をきたす可能性が低くなるでしょう。

災害に強い

災害に強い土地であるかどうかを見る方法の一つに、ハザードマップの活用があります。ハザードマップはほとんどの地域で作成されていますが、わからない場合は国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」を参考にしましょう。

「ハザードマップポータルサイト」では、「洪水(想定最大規模)」「土砂災害」「津波」「道路防災情報」の4つのカテゴリーから情報を見ることができます。過去に起こった災害についてもレポートの閲覧ができ、どのような被害が出たのかを確認することも可能です。

また、地域を絞り込んで検索することもできるため、あらかじめ購入候補地が決まっているときは参考にできるでしょう。行政ごとでまとめているハザードマップを見ることもできますから、実際に住んでからどのような対策が期待できるのかも予想できます。どのような地域であっても、自然災害とまったく無関係ということはそうそうありません。常に災害対策をとれるようにしておくことは重要な課題です。そのためにも、まず災害に強い土地選びを優先しましょう。

隣地との境界線がはっきりしている

土地を購入した後で起こりやすい問題といえば、境界線トラブルです。ただし、まとまった土地を分割し、分譲地として一斉に販売しているケースであれば、そういったトラブルはほとんど起こりません。

境界線トラブルが起こりやすいのは、すでに近隣に家が建っているケースです。例えば、長い間古家が建っていた場所を更地にし、わかりやすい塀などがなかった場合などは隣地との境界線があいまいなケースがよく見られます。

不動産会社を通して購入すれば土地の形状や面積については図面に明記はされていますが、注意しておきたいのは「境界標」が図面とずれている場合です。土地を購入するときは、実際の境界線が明確になっている方が後でトラブルが起こる可能性は低くなります。もしも実地の「境界標」にずれが見られたり、境界線そのものがなかったりするときは必ず隣地の所有者に立ち会ってもらい、そのうえで明確にしておきましょう。土地を購入するときには、隣地との境界線がきちんとわかる場所を選ぶことがポイントの一つです。

住環境が良い

住環境とは、日当たりや近隣にある施設、さらに交通アクセスまで幅広く含まれます。日当たりについては、すでに近隣にどのような建物が建っているかでも予想はできます。気になる土地があれば、朝夕、そして日中と時間帯を変えて見ておくことは重要です。もちろん、晴天や雨天でどのように変わるかも見ておきましょう。中には水はけが悪く、雨が降るたびに大きな水たまりができる土地もあります。そして、暮らしていくうえで大切な条件の一つは、近隣施設です。買い物ができる場所や金融機関、駅やバス停までの距離など、自分の生活に必要なものの状況を確認しておきましょう。

交通アクセスについては、自宅付近の道路も重要なポイントです。例えば、土地そのものは十分な広さがあったとしても、そこに入るまでの道路が非常に狭いというケースもあります。車を所有しない場合でも、実際に家の建築が始まったときや引っ越し作業などさまざまな面で不便が出ることも想定しておきましょう。幹線道路からの距離を考慮し、車が十分に通れる幅があるかどうかを確認することも忘れてはいけません。住環境が良ければ、毎日の暮らしも落ち着いて送れるが期待できます。

買ってはいけない悪い土地

ここまで、いい土地の条件について説明してきましたが、買わない方がいい悪い土地も存在します。悪い土地の条件はさまざまですが、主にあげられるのは他よりも低い土地やいびつな形状の土地、交通アクセスが悪い土地などです。他にも、抵当権がついている土地も悪い土地としてあげられます。悪い土地を買ってしまうと、せっかく設計や材質にこだわりを持った家を建てても、場合によっては長く住めないということも出てきます。では、悪い土地とはどのようなものか、さらにどのような悪影響が考えられるのか具体的に見ていきましょう。

土地が低い

周辺に比べて低い位置にある土地は、湿気が多いという特徴が見られます。通常は、道路よりも家を建てる土地の方が高く、雨が降ったときは雨水が道路側へ自然に流れるようになっています。ところが、道路や他の家よりも低い土地だと、かえって水が溜まってしまうこともあり得るからです。湿気が多いと、建物にもあまり良い影響を与えません。カビが発生しやすくなりますし、劣化が早い箇所も出てきます。また、湿気だけではおさまらず、庭や玄関先など思わぬ場所に水が溜まることもあります。浸水被害の可能性も高くなるでしょう。

土地の形がいびつである

複雑な形状の土地は、使い方が難しい点がデメリットです。そもそも土地の面積が十分にあるなら、たとえいびつな形の土地でも建物の形状にまで影響することはありません。しかし、都心のように建物だけでいっぱいになってしまうような環境では、土地の形状に合わせた設計が求められます。例えば、五角形のような形の土地ならそれだけ壁面の数も増やすことになり、その分コストもかかります。

そして、もう一つ避けたいのは傾斜地などでいびつになっている土地です。一つの土地の中で高低差がある土地は、平地にするために基礎工事の工程が増えることになります。その結果として基礎工事にコストがかかってしまい、肝心の建物や外構に費用が回せなくなることもあるでしょう。中には、崖のような場所にあえて家を建てる人もいますが、費用に余裕がないときには基礎工事がかからない土地を選ぶ方が無難です。

抵当権が入っている

抵当権とは、お金を借りるときに設定される担保のことをいいます。金融機関から融資を受けて購入した家や土地には抵当権がついていることが多くなっています。抵当権をつけておけば、万が一購入者の返済が滞っても不動産を競売にかけることで負債を抱えずに済むためです。抵当権は、借りたお金をすべて返済すれば外すことができます。ただし、抵当権はただお金を完済しただけで自然に消滅するわけではありません。

抵当権を外すには、抵当権の抹消手続きが必要です。通常は、司法書士などに依頼して行う手続きですが、前の所有者がそのことを知らずに放置していると、抵当権がついたままの土地を購入することになります。抵当権がついたままの土地を購入してしまった場合、知らないうちに競売にかけられていたなどのトラブルに発展する可能性も否定できないのです。そのようなトラブルを防ぐには、抵当権について確認し、抹消手続きが完了するまで代金を支払ってはいけません。

いい土地、悪い土地を見極めて安全な住まいを作ろう

家を建てるには、まず土地を用意することが必須です。そして、どのような土地を選ぶかで住みやすさには違いが出ます。いい土地と悪い土地にはそれぞれに条件があり、正しい方法で調査をすれば自分で見分けることも可能です。ただし、土地勘のない場所など中には判断が難しいケースもあるでしょう。住宅地盤の相談や地盤の特性から家づくりをご検討されている場合には、地盤ネットにお任せください。

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