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地震が多い国である日本では、家を建築する際に地震対策を施すことが非常に重要です。建物そのものだけではなく、安全性を確保するためには土地選びから慎重になる必要があります。そこで、この記事では地震に備えた家づくりをするための安全な土地選びについて、「地盤」「土地についての情報収集方法」など詳しく紹介します。

安全な土地選びには地盤が重要

地震が多い国で暮らし、安全な土地を見つけるためには、自然災害があったとしても耐えることができる強い地盤の場所を選ぶ必要があります。いくら建物に地震対策を施しても土地が耐えられなければ家が傾いてしまったり、損壊してしまったりする原因になります。安全な土地かどうかを知るには地盤のチェックが重要なのです。良い地盤・悪い地盤を知るためには、「家を建てるエリア全体で地盤が強いかどうか」「土地がどのくらいの重さまで建物を支える力を持っているか（地耐力）」をチェックしなければなりません。良い地盤と悪い地盤とは、どのような状態のものなのでしょうか。

良い地盤（硬質地盤）とは

良い地盤は「硬質地盤」と呼ばれており、岩盤や砂礫が多く含まれているので硬く、引き締まっているのが特徴です。硬質地盤のメリットは、「地盤改良工事をする必要がない点」で、直接家の基礎部分を作ることができます。地盤改良工事がない分、費用もかかりません。また、家を建てる場合は、硬質地盤の中でも高台を選ぶのがおすすめです。低地より自然災害の影響を受けにくいため、地震や津波・大雨の被害も少ない傾向という点メリットがあるからです。

低地にある土地の中には埋立地もあり、もともと川や海、田んぼなどで水分を多く含んでいる可能性も高くなります。そのような土地は液状化も起きやすいため、地盤チェックをしっかり行う必要があります。液状化とは「地中深くにある水分が地震が原因で形が変化した土地で行き場をなくし、一気に地表にあふれ出すこと」です。高台には、土地が液状化しにくいメリットもあります。

悪い地盤（軟弱地盤）とは

悪い地盤は「軟弱地盤」と呼ばれています。軟弱地盤は軟らかい粘土や緩い砂でできているため、強度が非常に低くなっています。また、沼・湖・池などを埋め立てた多くの水分を含む土地であることが少なくありません。そのような土地は「暗渠」といいます。暗渠の土地は地盤が軟らかいので、地下に管が通してある場合、車の積載制限が設けられていたり、車の通行そのものを禁止していたりするので1つの目印になります。

軟弱地盤の場合、年月が経過するとともに家が徐々に傾く「不同沈下」と呼ばれる現象が起きやすくなります。「ドアや窓を開けにくくなる」「床が傾く」「外壁がひび割れする」など建物の強度も落ちるケースも多いです。不同沈下の原因は「軟弱地盤に荷重バランスが悪い建物を建てた」「切り土・盛土の土地に建てた」「地層が傾いていた」「軟弱地盤の間に硬質地盤がある場合」などがあります。

土地の状態について情報収集をする

安全な土地を見つけるためには、「土地の状態についての情報」をできるだけ集めることが重要です。こちらでは、どのような収集方法があるのかについて紹介します。

地図を見てみる

土地の情報を集めるために、非常に有効なのが国土交通省の「国土地理院」が発行している「2万5千分1土地条件図」です。こちらの地図は、昭和30年代から土地条件調査を行った結果をもとに作成されています。知りたい土地の「成り立ちがどういうものなのか」「自然災害リスクはどれくらいあるのか」などについて簡単に知ることができます。たとえば、山地や台地、傾斜地、盛土、山地、段丘、低地、水部、人工地形などです。閲覧目的の場合は、国土地理院で一部のエリアの土地条件図を見ることができます。

「2万5千分1土地条件図」はオンライン版とCD-ROM版の2種類があります。利用するためには、国土地理院の地図を扱っている書店もしくは地図センターで購入しましょう。オンライン版は表示ソフトが添付されていないため、別途用意しなければなりません。CD-ROM版はどちらかといえばプロ向けで、GISなどソフトウェアや地図データを用意しなければ土地条件図として表示できないので注意が必要です。オンライン版もCD-ROM版もShape形式に変換する場合、国土地理院が提供している「土地条件図数値データ変換ツール」を利用しましょう。

ほかにも、国土交通省のホームページでは「地点別浸水シミュレーション」があります。「どこの河川のどの地点が氾濫したら、自宅が浸水する可能性があるのか」を知ることができるシミュレーションです。河川名や地域などを選択するだけで簡単にチェックできるので、安全な土地を探すために利用するのも良いでしょう。

古地図を見てみる

家を建てたい土地が過去にどのような場所だったのかを知りたいときは、古地図をチェックするのもおすすめです。古地図は作成された当時の建物や田畑、川などを知ることができるため、気になる土地の地盤が硬質地盤なのか、軟弱地盤なのかを判断する目安になります。古地図はその土地がある地域の図書館で閲覧することが可能です。地図には地図記号が記されているものがありますが、記号は時代ごとに変わっています。そのため、当時の地図記号についても調べなければならない場合があります。昔の地図記号についてはインターネットで検索すると確認できるものが多いですが、非常に似ているものもあるので見間違えないようにしましょう。古地図については時代別に作成されていることが多いですが、現代と比較するのであれば古すぎない時代、たとえば、昭和時代頃のものを参考にするとわかりやすいでしょう。「現代とどの点が違うか」がわかれば、変化があった部分に関して「地盤工事などが行われていたのか」「行われていた場合、その後の土地の状態は良好なのか」など確認すべき点が見えやすくなります。

インターネット上でも古地図を扱っているサイトがさまざまあるので、チェックしてみるのも良いでしょう。オンラインで閲覧できる古地図には現代の状態と比較できるものがあるので、現代の状態が当時とどれくらい変わっているのか見てみるとわかりやすいです。スマホ用のアプリなどもあるので、自宅でゆっくりと土地の情報を確認したいときには、そういったアプリを利用してみるのも良いのではないでしょうか。

ハザードマップをチェックする

自然災害が起きにくい土地を見つける方法として、「ハザードマップ」を確認してみることがあります。ハザードマップ（被害予測地図）とは、各地で自然災害が起きる可能性のある範囲を地図化したものです。被害範囲以外に、緊急避難場所や避難場所への経路なども表示されています。ハザードマップは「ハザードマップポータルサイト（https://disaportal.gsi.go.jp）」で無料で利用可能です。

ハザードマップは2種類あり、1つは洪水や土砂災害・津波のリスク・道路防災などの情報、土地の特徴、成り立ちなどを地図や写真に重ねて表示できる「重ねるハザードマップ」です。場所を入力し、表示したい情報を選択しましょう。表示できる情報は「洪水」「土砂災害」「津波」「道路防災情報」です。2Dバージョンと3Dバージョンがあり、より見やすい状態で閲覧したい場合は3Dバージョンで見るのもおすすめです。右サイドにある危険マークをクリックすると、可能性があるリスクをまとめて表示できます。

もう1つは各市町村が作成したハザードマップへ移動できる「わがまちハザードマップ」です。こちらは都道府県と市町村を選択し、リンク先へ移動して閲覧します。こちらは「洪水」「「内水」「高潮」「津波」「土砂災害」「火山」「地震防災・危険度マップ情報」について知ることができます。インターネット上で公開されている情報についてはリンク先から詳細をチェックできます。危険度が高い地域にある土地だとわかった際は、そのほかの条件が気に入っていたとしても別の安全な土地を探すほうが長い目で見ると安心です。

現地調査を行う

土地に関する情報をデータとして集めることは有効ですが、実際に現地へ赴いて調査を行うのも1つの方法です。チェックポイントの一つは「水はけが良いかどうか」です。また、周囲に川・湖・田畑がないかについてもチェックしておくほうが良いでしょう。水気が多い場所が周囲にある場合、軟弱地盤で土地が沈下する可能性が高まるからです。水はけが良いかどうかを確認するために、あえて雨が降っている日に現地へ出向いてみるのもおすすめです。雨の日は水たまりができるので、水はけが悪い場所にはより大きく、深さのある水たまりができます。深さがある水たまりができている場合、その土地が地盤沈下を起こしつつある状態だと予想できます。また、道や塀などに長い亀裂が入っていたり、コケが生えていたりする場合はすでに地盤沈下や液状化が進んでいる可能性もあるので避けたほうが良いでしょう。

さらに、周囲に傾斜がある土地も要注意です。購入を考えている土地に問題がなくても、周囲に傾斜がある場合は、自然災害が起きた際に土砂崩れなどが起きる可能性があります。傾斜が大きくなくても、崩れた場所の土や石、建物などが敷地内に入り込んでくるケースもあるため、そのような不安要素がある土地はできるだけ避けたほうが無難です。

もし、可能であれば、近所の人に土地についてたずねてみるのも有効です。特に、昔から住んでいる人であればさまざまな情報を持っている場合が少なくないので、その場で見ただけではわからなかった情報に触れられるケースがあります。土地のことだけではなく、近所にどのような人が住んでいるかという情報も知ることができるため、家を建てた後、近隣住人の皆さんとうまくやっていけるかどうか判断しやすくなるメリットもあります。

おわりに

安心して住める土地を探すためには、地盤についてしっかり調査しておくことがポイントです。ハザードマップや古地図などを利用して土地の情報を得るのはもちろん、実際に現地へ出向いて調査するのも重要です。しかし、土地購入時には、「地盤調査は土地購入後しかできない」という点があります。「地盤ネット」では地盤チェックを行ったうえで土地選びができますので、まずはお問い合わせください。