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失敗しない 理想の土地探しのコツ

失敗しない 理想の土地探しのコツ

新しく家を立てようと考えたとき、土地探しから始める人も多いでしょう。どこの土地に建てるかは理想の家づくりを左右します。

しかし、なかには土地探しで失敗してしまうケースもあります。
そこで、ここでは土地探しの前に準備するべきことをはじめ、土地探しをどこに依頼すれば良いのかなど、失敗しない理想の土地探しのコツを紹介します。

土地探しの前に準備するべきこと

やみくもに土地探しをしても時間がかかります。

また、うまくいかない場合には「予算がオーバーしてしまって希望の家が建てられない」「地盤が弱くて家が傾いてしまった」などの失敗もあり得るのです。ここでは、土地探しをする前に準備しておくべきことを紹介します。

条件の優先順位をつける

予算や広さ、土地の形、駅からの距離など、土地に求める条件はたくさんあるでしょう。
しかし、全ての条件を満たす土地を探すのは難しいものです。

そこで、おすすめするのが優先順位を決めておくことです。家族のライフスタイルによって何が一番なのかは異なるでしょう。家族とよく話し合って何を優先するのかを決めておけば、理想に近い土地に出合いやすくなります。

土地の予算を決める

おおまかな予算で土地探しをすると、後悔することになりかねません。というのも「土地にお金がかかってしまい希望の家が建てられなくなった」「総予算が膨らんでしまい住宅ローンの返済が困難になった」ということが起こり得るからです。そこで大切なのが総予算から土地代と建築費の予算配分を決めることです。まず、家を建てる際に無理なく出せる金額を総予算として決めましょう。その次に建築費と諸費用を計算します。諸費用は総予算の10~15%を目安にすると良いでしょう。その後、総予算から建築費と諸費用を引いて土地代を出します。まとめると「総予算-建築費-諸費用=土地代」という数式になります。

ただし、予算を考えるうえで土地の価格の相場も考慮しなくてはなりません。例えば、土地代の予算が1000万円なのに、2000万円かかるエリアに家を建てたいと思っても無理な話です。土地の価格相場を知るためにおすすめの方法は2つあります。1つ目は国土交通省が年に1回3月下旬に発表している公示価格を確認することです。公式サイトにアクセスすれば公示価格はすぐに分かります。公示価格は実際の取引でも参考にされているため、信頼性は非常に高いと言えます。ただし、発表されるのは定められた地点の価格です。その近くの土地の価格を知りたいときは補正しなくてはなりません。

2つ目は実勢価格を調べることです。実勢価格とは実際に買い手と売り手の間で取引された価格のことです。こちらも国土交通省が実際に取引した人たちを調査し、公式サイトに掲載しています。ただし、その土地での売買件数が少ないと実態とかけ離れてしまう場合もあるので注意が必要です。また、不動産会社のサイトに掲載されている販売価格を見て実勢価格を推察するといった方法もあります。なかには土地の価格を査定するサービスを行っている不動産会社もあります。無料のところもあるので、利用してみるのも良いかもしれません。

地盤チェックをしたうえで土地探しをする

地震や台風などの災害に強い家にするためには建物だけでなく土台となる地盤のチェックも重要です。弱い地盤とは泥や水などを大量に含んでいる柔らかい土地のことです。地盤が弱いと家が傾いてしまったり、地震の際に液状化してしまったりするリスクがあります。最悪の場合はせっかく建てた家に住めなくなる可能性もあるのです。

地盤をチェックする際のポイントは4つあります。1つ目は古地図を見ることです。昔どのような土地だったのかを知ることができます。ただし、江戸時代の古地図は不正確なものも多いため、明治時代の古地図をおすすめします。古地図は図書館や役所の情報公開コーナーに行けば閲覧できるでしょう。2つ目は旧地名を調べることです。実は今と昔では地名が違うケースがあります。そして、地盤が弱い土地には水辺や低湿地であることを意味する漢字が使われていることが多いのです。そのため、旧地名から昔その土地がどのような場所だったのかを推察することができるのです。

3つ目はハザードマップを確認することです。ハザードマップとは災害が起こったときに河川の洪水浸水をはじめ被害範囲がどのようになるのかを地図で表したものです。市役所や都道府県庁のホームページや、実際に行けば手に入ります。4つ目は周囲との高低差を確認することです。周囲よりも低い土地には雨水が集まります。そのため、地盤が弱くなっている可能性が高いのです。

理想の土地を探すコツ

理想の土地を見つけるには、どのようにすればよいのでしょうか。次から、注意点も交えながら探し方のコツを紹介していきます。

インターネットで土地を探す

一般的な土地探しの方法としては「アットホーム」「ホームズ」「スーモ」といった大手ポータルサイトを使って検索する方法があります。大手ポータルサイトは掲載されている情報量が多いので土地探しには最適です。理想の土地を探すためにはサイトに表示された「エリア」「上下水道の敷設状況」「権利形態」「用途地域」「地目」「現況」「土地の面積」「土地の購入予算」といった条件から検索をかけていきます。無料で登録すれば、未公開の情報も知ることができます。こうしたインターネットを使った土地探しのメリットは膨大な量の情報をすぐに入手できること。また、自宅からでも外出先からでも土地探しが可能になります。忙しい人には最適な探し方と言えるでしょう。

その一方でデメリットもあります。まず、インターネットの情報はいつまでも更新されず情報が古い場合がある点です。売れ残っている土地しか掲載されていない場合もあるのです。また、インターネット上では非公開となっている土地もあります。サイトの情報だけが全てではないことにも注意するようにしましょう。インターネットを使う土地探しは実際に不動産屋に足を運ぶ前の下調べに使うことをおすすめします。

不動産会社に依頼する

地域に密着した不動産屋では、インターネットに掲載されていない土地情報を持っていることがあります。欲しい土地のエリアが決まっているのであれば、周辺の不動産屋に土地探しを依頼するようにしましょう。ただし、条件の良い土地は売れてしまうのも早いものです。そのため、情報が入ったらすぐに不動産会社の担当者から知らせてもらえるような良好な関係を築いておく必要があります。まだ希望エリアをざっくりとしか決めていない場合は、大手不動産会社に土地探しを依頼すると良いでしょう。グループ間のネットワークを使って、広範囲で情報を提供してくれるでしょう。

ただし、不動産会社は建築プランまで一緒になって考えてはくれません。あくまでも土地を売買する仲介業者であるため、購入した土地に対して建てられる家の広さ、実際に建てたときの日当たりなどは相談に乗ってもらえないのです。なかには土地の地盤がどうなっているのかさえ、分かっていない不動産会社もあります。注意しないと地盤が弱い土地を入手することになりかねません。そこで、おすすめするのが家を設計する一級建築士に購入予定の土地を見てもらうことです。地盤はもちろんのこと、建ぺい率、容積率なども確認してくれるため、安心して家を建てることができるでしょう。

ハウスメーカーに依頼する

注文住宅を建てるのであれば土地探しと同時に家を施工するハウスメーカーも探すことが必須です。土地は不動産会社、施工はハウスメーカーと分けずにセットにして動くのも1つの手なのです。そのため、ハウスメーカーに土地探しを依頼してしまうのも良いでしょう。ハウスメーカーのメリットは希望どおりの家を建てるのに最適な土地を探してくれることです。実はせっかく土地を買っても、建築に関する法規制や制限などによって「3階建ての家が建てたかったのに2階建てになってしまった」など希望が通らなかったというケースもあるのです。しかし、ハウスメーカーであればこうしたトラブルが起こるリスクは低いでしょう。さらに、土地代と建築費のトータル予算も考慮してくれます。

また、何のコネもなく不動産会社に飛び込むよりはハウスメーカーを通した方が良い情報を得やすくなります。さらに、ハウスメーカー自体が土地を持っている場合もあります。この場合は土地を購入する場合に生じる仲介手数料が割引されることもありお得です。

このようにメリットだらけのハウスメーカーですが、土地探しを依頼する際に気をつけたいことがあります。それは「見つかったらすぐにでも家を建てる」など本気度を見せることです。ハウスメーカーはあくまでも家を施工することが本業です。「良い土地があれば家を建てることを検討している」など、施工につながるかどうか分からないようなあいまいな頼み方をしてしまうと、あまり積極的に動いてもらえない可能性もあります。

実際に現地に行ってみる

実際に購入を希望するエリアを歩いてみて、売土地を見つけるといった方法もあります。メリットとしては一般的に出回っていない売土地情報を見つけられることが挙げられるでしょう。実は広告費を抑えるために現地に「売土地」という看板を立てているだけのケースもあるのです。また、看板がなくても空地を見つけられるかもしれません。もし見つけたら最寄りの不動産会社やハウスメーカーに問い合わせ、どこが管理しているのかを聞いてみましょう。そして、不動産会社やハウスメーカーを通して空地の所有者と売買交渉をしてもらう方法もあります。

このほか、周辺を歩くことで治安はどうなっているのか、歩道は整備されているのか、周囲にどのようなお店があるのかなどの住環境を知ることもできます。また、思っていた土地と違ったということがないように、インターネットで希望の土地が見つかった場合も実際に足を運んでみることをおすすめします。

おわりに

理想の土地を購入するためには優先順位や予算を決め、地盤を確認することが大切です。特に地盤はその家の基礎となるものです。弱い地盤の土地を買ってしまったら後悔することになりかねません。そこで、土地の購入をお考えであれば、住宅地盤の専門医「地盤ネット」にお任せください。地盤の調査・解析から地盤品質証明書の発行まで、お客様目線で丁寧に対応させていただきます。

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